Mietrendite-Rechner

Was bringt eine vermietete Immobilie im Verhältnis zu ihrem Preis? Diese Frage beantwortet der Rechner mit drei ungehebelten Kennzahlen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor. Berechnet werden sie allein aus deinen eigenen Zahlen. Wie diese Werte entstehen und was du dafür eingibst, zeigen die Methodik und die Ergebnisse weiter unten. Die Berechnung läuft vollständig in deinem Browser.

Dein Ergebnis

–

–Bruttomietrendite
–Nettomietrendite
–Kaufpreisfaktor

Zwischenwerte der Rechnung
Position	Wert
Jahreskaltmiete	–
Effektive Jahresmiete (nach Leerstand)	–
Kaufnebenkosten	–
Investitionsbasis	–
Jahresnettoertrag	–

Dieser Rechner benötigt JavaScript, weil die Berechnung vollständig in deinem Browser läuft – so verlassen deine Eingaben nie dein Gerät. Zwei durchgerechnete Beispiele findest du weiter unten auf dieser Seite.

Was bedeutet das Ergebnis?

Die Karten zeigen Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor; die Tabelle darunter listet die Zwischenwerte: Jahreskaltmiete, effektive Jahresmiete, Kaufnebenkosten, Investitionsbasis und Jahresnettoertrag. Ein negativer Jahresnettoertrag wird ausdrücklich als negativ ausgewiesen und zeigt, dass die laufenden Kosten die effektive Miete übersteigen. Ob eine Rendite für dein Vorhaben ausreicht, hängt von Faktoren außerhalb dieses ungehebelten Modells ab: Finanzierung, Steuern, Lage, Zustand und deinen Zielen.

So rechnet dieser Rechner

Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, in Prozent. Die Jahreskaltmiete ist die monatliche Kaltmiete mal zwölf.

Für die Nettomietrendite bereinigt der Rechner die Miete um zwei Effekte: Ein angenommener Leerstand mindert die Jahresmiete auf die effektive Jahresmiete (Jahreskaltmiete mal (1 − Leerstand/100)); davon werden die nicht umlegbaren Kosten pro Jahr abgezogen, was den Jahresnettoertrag ergibt. Nicht umlegbare (nicht umlagefähige) Kosten sind Ausgaben, die du als Eigentümerin nicht auf die Mieter umlegen kannst, etwa Instandhaltungsrücklage und Verwaltung. Den ausgefallenen Mietanteil bildest du bereits über den Leerstand ab; setze ihn nicht zusätzlich in die Kosten, sonst zählst du ihn doppelt. Der Jahresnettoertrag darf negativ sein; das ist ein gültiges Ergebnis und kein Fehler.

Die Nettomietrendite bezieht diesen Jahresnettoertrag auf die Investitionsbasis: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Kaufpreis mal Nebenkostensatz/100) plus optionale zusätzliche Anfangskosten. Leerstand und Anfangskosten senken deshalb die Nettorendite gegenüber der Bruttorendite.

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er sagt arithmetisch, das Wievielfache der Jahreskaltmiete der Kaufpreis beträgt; ein Faktor von 26 bedeutet, dass der Kaufpreis 26 Jahreskaltmieten entspricht. Ist die Kaltmiete 0, ist der Faktor nicht definiert und wird als nicht verfügbar ausgewiesen. Intern rechnet der Rechner ungerundet; erst die Anzeige rundet.

Formel und Variablen

Jm = Km · 12Em = Jm · (1 − L / 100)Nk = P · s / 100B = P + Nk + ZNe = Em − Krb = Jm / P · 100rn = Ne / B · 100f = P / Jm

P: Kaufpreis der Immobilie
Km: monatliche Kaltmiete
Jm: Jahreskaltmiete (Km · 12)
L: angenommener Leerstand in Prozent
Em: effektive Jahresmiete nach Leerstand
s: Kaufnebenkosten-Satz in Prozent
Nk: Kaufnebenkosten in Geld
Z: zusätzliche Anfangskosten (optional)
B: Investitionsbasis (P + Nk + Z)
K: nicht umlegbare Kosten pro Jahr
Ne: Jahresnettoertrag (kann negativ sein)
rb: Bruttomietrendite in Prozent
rn: Nettomietrendite in Prozent
f: Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)

Beispielrechnungen

Beispiel 1: Brutto- und Nettomietrendite mit Leerstand

Eingaben des Beispiels
Kaufpreis	250.000,00 €
Monatliche Kaltmiete	800,00 €
Leerstand	5 %
Nicht umlegbare Kosten pro Jahr	1.500,00 €
Kaufnebenkosten-Satz	10 %
Zusätzliche Anfangskosten	0

Ergebnisse des Beispiels
Bruttomietrendite	3,84 %
Nettomietrendite	2,77 %
Kaufpreisfaktor	26,04
Jahreskaltmiete	9.600,00 €
Effektive Jahresmiete	9.120,00 €
Kaufnebenkosten	25.000,00 €
Investitionsbasis	275.000,00 €
Jahresnettoertrag	7.620,00 €

Die Jahreskaltmiete ist 12 · 800,00 € = 9.600,00 €; geteilt durch den Kaufpreis 250.000,00 € ergibt das eine Bruttomietrendite von 3,84 %. Ein Leerstand von 5 % senkt die Miete auf 9.120,00 €, abzüglich 1.500,00 € nicht umlegbarer Kosten bleibt ein Jahresnettoertrag von 7.620,00 €. Bezogen auf die Investitionsbasis 275.000,00 € (Kaufpreis plus 25.000,00 € Kaufnebenkosten) sind das 2,77 % Nettomietrendite. Der Kaufpreisfaktor 26,04 sagt, dass der Kaufpreis dem 26,04-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Beispiel 2: mit zusätzlichen Anfangskosten

Eingaben des Beispiels
Kaufpreis	300.000,00 €
Monatliche Kaltmiete	900,00 €
Leerstand	10 %
Nicht umlegbare Kosten pro Jahr	2.000,00 €
Kaufnebenkosten-Satz	12 %
Zusätzliche Anfangskosten	20.000,00 €

Ergebnisse des Beispiels
Bruttomietrendite	3,60 %
Nettomietrendite	2,17 %
Kaufpreisfaktor	27,78
Jahreskaltmiete	10.800,00 €
Effektive Jahresmiete	9.720,00 €
Kaufnebenkosten	36.000,00 €
Investitionsbasis	356.000,00 €
Jahresnettoertrag	7.720,00 €

12 · 900,00 € = 10.800,00 € Jahreskaltmiete ergeben zu 300.000,00 € eine Bruttomietrendite von 3,60 %. Nach 10 % Leerstand (9.720,00 €) und 2.000,00 € Kosten bleibt ein Jahresnettoertrag von 7.720,00 €. Die Investitionsbasis ist 300.000,00 € plus 36.000,00 € Kaufnebenkosten plus 20.000,00 € zusätzliche Anfangskosten = 356.000,00 €; daraus folgt eine Nettomietrendite von 2,17 %. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,78.

Annahmen

Kaufpreis, Miete und Kosten sind konstante Werte in derselben Währung; die Kaltmiete wird linear auf zwölf Monate hochgerechnet.
Leerstand und nicht umlegbare Kosten sind deine eigenen Annahmen; der Rechner schätzt nichts hinzu.
Die Rendite ist ungehebelt (ohne Finanzierung): sie bezieht sich auf die gesamte Investitionsbasis, nicht auf eingesetztes Eigenkapital.

Grenzen dieses Rechners

Ungehebelt: keine Finanzierung, kein Darlehen, keine Zins- oder Tilgungswirkung, keine Eigenkapital- oder Cash-on-Cash-Rendite.
Keine Steuern, keine Abschreibung (AfA), keine Wertsteigerung oder Wertminderung und keine Mietsteigerung über die Zeit.
Keine Marktdaten und keine Aussage, welche Rendite „gut", „attraktiv" oder „ausreichend" ist; keine Objekt-, Kauf- oder Anlageempfehlung.
Keine Vollständigkeitsgarantie der Kostenarten; keine Speicherung deiner Eingaben. Alle Ergebnisse sind Näherungswerte ohne Gewähr.

Häufige Missverständnisse

Kaufnebenkosten in den Kaufpreis packen: Der Kaufpreis ist der reine Objektpreis; die Nebenkosten gibst du als Prozentsatz ein. Sonst zählst du sie doppelt.
Brutto und Netto verwechseln: Die Bruttorendite ignoriert Leerstand, laufende Kosten und Anfangskosten. Die Nettorendite berücksichtigt sie und liegt daher meist niedriger.
Warmmiete statt Kaltmiete eingeben: Gib die Nettokaltmiete ein. Umlagefähige Betriebskosten gehören nicht in die Renditerechnung.
Den Faktor als Urteil lesen: Der Kaufpreisfaktor sagt nur, dem Wievielfachen der Jahreskaltmiete der Kaufpreis entspricht (100 geteilt durch die Bruttorendite in Prozent). Das ist keine Aussage, ob ein Kauf günstig oder teuer ist.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Leerstand, nicht umlegbare Kosten und die Kaufnebenkosten: Sie bezieht den Jahresnettoertrag auf die gesamte Investitionsbasis und liegt deshalb in der Regel niedriger.

Was sind nicht umlegbare Kosten?

Das sind Kosten, die du als Eigentümerin nicht auf die Mieter umlegen darfst, zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage und die Kosten der Hausverwaltung. Umlagefähige Betriebskosten gehören nicht dazu. Ausgefallene Miete rechnest du über den Leerstand ein, nicht über dieses Feld.

Was bedeutet der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 26 heißt, dass der Kaufpreis 26 Jahreskaltmieten entspricht. Arithmetisch sind das 100 geteilt durch die Bruttomietrendite in Prozent, keine Bewertung, ob ein Kauf günstig ist.

Berücksichtigt der Rechner meine Finanzierung?

Nein. Dieser Rechner rechnet ungehebelt: ohne Darlehen, Zinsen, Tilgung und ohne Eigenkapital- oder Cash-on-Cash-Rendite. Auch Steuern, Abschreibung und Wertsteigerung sind nicht enthalten. Für den Pfadvergleich Mieten oder Kaufen dient ein eigener Rechner.

Diesen Rechner auf deiner Website einbinden

Du darfst diesen Rechner kostenlos in deine eigene Website einbinden. Kopiere den folgenden Code und füge ihn dort ein, wo der Rechner erscheinen soll. Der eingebettete Rechner arbeitet – wie hier – vollständig im Browser deiner Besucherinnen und Besucher; es werden keine Daten an uns übertragen.

Die enthaltene Quellenangabe „Rechner von exactfigure.com" darfst du behalten oder entfernen – sie ist freiwillig.

Quellen und weiterführende Informationen

Offizielle und unabhängige Quellen zum Thema. Die Links öffnen die jeweilige Website in einem neuen Tab; von dort werden keine Inhalte in diese Seite geladen.

WohnenStatistisches Bundesamt (Destatis)Amtliche Hintergrunddaten zu Wohnen und Wohnkosten in Deutschland; eine Einordnung, keine persönliche Renditebewertung.
Betriebskostenverordnung (BetrKV)Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)Definiert umlagefähige Betriebskosten: Grundlage für die Abgrenzung nicht umlegbarer Kosten.

Fehler in der Berechnung oder im Text entdeckt?

Wenn dir etwas auffällt, das nicht stimmt oder unklar ist: Gib uns über die Kontaktseite Bescheid. Wir prüfen jeden Hinweis.

Zuletzt fachlich geprüft: 23.09.2026 · Alle Berechnungen laufen in deinem Browser – Eingaben werden nicht gespeichert. ·So prüfen wir unsere Rechner