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Ändert die Währungseinheit, nicht den Zahlenwert. Es erfolgt keine Umrechnung.

Immobilienbudget-Rechner

Dieser Rechner beantwortet die umgekehrte Budgetfrage beim Immobilienkauf: Wenn du eine bestimmte monatliche Darlehensrate aufbringen willst, welches Darlehen und welchen Kaufpreis ergibt das rechnerisch? Grundlage ist ein transparentes, klar definiertes Modell: ein vollständig tilgendes Darlehen mit festem Zins über eine von dir gewählte Laufzeit. Das Ergebnis ist ein Modell-Budget unter deinen eigenen Annahmen, keine Aussage darüber, was dir eine Bank tatsächlich leiht oder was du dir leisten kannst. Die Berechnung läuft vollständig in deinem Browser; nichts wird gespeichert oder übertragen.

Berechne aus einer monatlichen Darlehensrate, Eigenkapital, Sollzins, Laufzeit und einem Kaufnebenkostensatz das modellierte maximale Darlehen und den modellierten maximalen Kaufpreis. Das ist ein Modell-Budget unter deinen eigenen Annahmen – keine Aussage, was eine Bank verleiht oder was du dir leisten kannst. Alle Vorgaben sind Beispielannahmen. Die Berechnung läuft in deinem Browser; nichts wird gespeichert.

Was bedeutet das Ergebnis?

Die beiden Hauptwerte sind das modellierte maximale Darlehen und der modellierte maximale Kaufpreis unter deinen Annahmen. Die Aufteilungstabelle zeigt, wie sich die Gesamtmittel auf Eigenkapital, Darlehen, Kaufnebenkosten und Gesamtaufwand verteilen, dazu die Laufzeit in Monaten. Keine dieser Zahlen ist eine Zusage: Eine Bank prüft dein Vorhaben individuell (Haushaltsrechnung, Beleihungswert, Zinsbindung, Anschlussfinanzierung); das bildet dieses Modell bewusst nicht ab.

So rechnet dieser Rechner

Das maximale Darlehen ist der Barwert einer gleichbleibenden monatlichen Rate über die gesamte Laufzeit. Aus dem nominalen Jahres-Sollzins wird der Monatszins j = Sollzins / 100 / 12 gebildet, aus der Laufzeit die Monatszahl n = Jahre · 12. Bei einem Zins größer als 0 gilt: Darlehen = Rate · (1 − (1 + j)^(−n)) / j. Ist der Zins genau 0, vereinfacht sich das zu Darlehen = Rate · n.

Die Gesamtmittel sind Eigenkapital plus dieses Darlehen. Weil beim Kauf zusätzlich Kaufnebenkosten anfallen, teilt sich das Budget auf Kaufpreis und Nebenkosten auf: Mit dem frei gewählten Nebenkostensatz k = Prozent / 100 gilt Kaufpreis = Gesamtmittel / (1 + k), die Nebenkosten sind Kaufpreis · k. Kaufpreis plus Nebenkosten ergeben wieder genau die Gesamtmittel.

Das Darlehen ist über die eingegebene Laufzeit vollständig getilgt; am Ende bleibt keine Restschuld. Das ist ein bewusst einfaches Modell: reale Finanzierungen haben oft eine Sollzinsbindung, die kürzer ist als die Gesamtlaufzeit; darauf folgt eine Anschlussfinanzierung zu unbekanntem Zins. Der Nebenkostensatz ist eine freie Eingabe (die Aufschlüsselung übernimmt der Kaufnebenkosten-Rechner). Steuern über diesen Satz hinaus, Förderungen, Instandhaltungsrücklagen und laufende Kosten sind nicht modelliert. Intern rechnet der Rechner ungerundet; erst die Anzeige rundet.

Formel und Variablen

j = p / 100 / 12n = J · 12D = R · (1 − (1 + j)^(−n)) / j (bei j = 0: D = R · n)G = EK + DP = G / (1 + k)NK = P · k
R
monatliche Darlehensrate (Ratenbudget)
EK
verfügbares Eigenkapital für dieses Modell
p
nominaler Jahres-Sollzins in Prozent
j
Monatszins
J
Laufzeit in ganzen Jahren
n
Anzahl Monate
k
Kaufnebenkostensatz als Faktor
D
modelliertes maximales Darlehen
G
Gesamtmittel (Eigenkapital + Darlehen)
P
modellierter maximaler Kaufpreis
NK
Kaufnebenkosten

Beispielrechnungen

Beispiel 1: 1.200 € Rate, 50.000 € Eigenkapital, 3,5 %, 30 Jahre, 10 % Nebenkosten

Eingaben des Beispiels
Monatliche Darlehensrate1.200,00 €
Eigenkapital50.000,00 €
Sollzins p. a.3,5 %
Laufzeit30 Jahre
Kaufnebenkostensatz10 %
Ergebnisse des Beispiels
Modelliertes maximales Darlehen267.233,98 €
Gesamtmittel317.233,98 €
Modellierter maximaler Kaufpreis288.394,53 €
Kaufnebenkosten28.839,45 €

Bei j = 3,5 / 100 / 12 und n = 360 ist der Barwert von 1.200,00 € monatlich rund 267.233,98 € Darlehen. Mit 50.000,00 € Eigenkapital stehen 317.233,98 € zur Verfügung. Bei 10 % Nebenkosten sind das ein modellierter Kaufpreis von 288.394,53 € plus 28.839,45 € Nebenkosten. Das ist ein Modell-Budget unter deinen Annahmen, keine Zusage einer Bank.

Beispiel 2: 800 € Rate, 100.000 € Eigenkapital, 2 %, 20 Jahre, 12 % Nebenkosten

Eingaben des Beispiels
Monatliche Darlehensrate800,00 €
Eigenkapital100.000,00 €
Sollzins p. a.2 %
Laufzeit20 Jahre
Kaufnebenkostensatz12 %
Ergebnisse des Beispiels
Modelliertes maximales Darlehen158.139,23 €
Gesamtmittel258.139,23 €
Modellierter maximaler Kaufpreis230.481,45 €
Kaufnebenkosten27.657,77 €

800,00 € monatlich über 240 Monate bei 2 % ergeben rund 158.139,23 € Darlehen. Mit 100.000,00 € Eigenkapital sind das 258.139,23 € Gesamtmittel, bei 12 % Nebenkosten also ein modellierter Kaufpreis von 230.481,45 € und 27.657,77 € Nebenkosten. Kürzere Laufzeit und mehr Eigenkapital verschieben die Aufteilung sichtbar.

Annahmen

  • Das Darlehen wird über die eingegebene Laufzeit bei konstantem Zins vollständig getilgt (keine Restschuld).
  • Die monatliche Rate ist der reine Kapitaldienst des Darlehens; laufende Wohnkosten sind nicht enthalten.
  • Der Kaufnebenkostensatz ist eine frei gewählte Eingabe; Kaufpreis und Nebenkosten teilen die Gesamtmittel exakt auf.

Grenzen dieses Rechners

  • Keine Bonitäts-, Leistbarkeits- oder Kreditwürdigkeitsprüfung und keine Aussage, was eine Bank tatsächlich leiht oder was eine „sichere" Rate ist.
  • Banken rechnen individuell: Haushaltsrechnung, Beleihungswert (Loan-to-Value), Sollzinsbindung kürzer als die Laufzeit und Anschlussfinanzierung sind nicht modelliert.
  • Keine Live-Zinsen, keine Einkommens- oder Schuldenquoten-Regeln; der Sollzins ist deine eigene Annahme.
  • Keine Steuern über den eingegebenen Nebenkostensatz hinaus, keine Förderungen, keine Instandhaltungsrücklagen oder laufenden Kosten; keine Speicherung deiner Eingaben.

Häufige Missverständnisse

  • Das Ergebnis als Zusage lesen: Der maximale Kaufpreis ist ein Modellwert unter deinen Annahmen, keine Kreditzusage und keine Aussage über deine Leistbarkeit oder Bonität.
  • Rate mit Wohnkosten verwechseln: Die eingegebene Rate ist nur der Kapitaldienst des Darlehens. Strom, Instandhaltung, Hausgeld und Rücklagen kommen zusätzlich und sind nicht modelliert.
  • Zinsbindung mit Laufzeit gleichsetzen: Das Modell tilgt zu festem Zins über die volle Laufzeit. In der Praxis ist die Sollzinsbindung oft kürzer; danach folgt eine Anschlussfinanzierung zu unbekanntem Zins.

Häufige Fragen

Sagt der Rechner, was ich mir leisten kann?

Nein. Er zeigt ein transparentes Modell-Budget unter deinen eigenen Annahmen. Ob und zu welchen Bedingungen dir eine Bank ein Darlehen gibt, hängt von deiner individuellen Haushaltsrechnung, dem Beleihungswert und weiteren Faktoren ab, die hier bewusst nicht geprüft werden.

Warum wird über die volle Laufzeit getilgt?

Das Modell ist eine Volltilgung: das Darlehen ist am Ende der eingegebenen Laufzeit vollständig zurückgezahlt, es bleibt keine Restschuld. In der Praxis ist die Sollzinsbindung oft kürzer als die Gesamtlaufzeit; danach folgt eine Anschlussfinanzierung zu einem dann gültigen Zins, den niemand vorher kennt.

Welchen Zins soll ich eingeben?

Den Wert, mit dem du rechnen willst. Der Rechner nutzt keine Live-Marktzinsen. Rechne ruhig mehrere Szenarien durch, um zu sehen, wie stark der Zins das Modell-Budget verändert.

Was gehört in den Kaufnebenkostensatz?

Typisch sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Der Satz ist frei wählbar, weil er je nach Bundesland und Konstellation unterschiedlich ist. Eine Aufschlüsselung nach Posten liefert der Kaufnebenkosten-Rechner.

Ist die Rate meine gesamte monatliche Belastung?

Nein. Die Rate ist nur der Kapitaldienst des Darlehens. Hinzu kommen laufende Kosten wie Strom, Instandhaltung, Hausgeld und Rücklagen, die dieses Modell nicht abbildet.

Diesen Rechner auf deiner Website einbinden

Du darfst diesen Rechner kostenlos in deine eigene Website einbinden. Kopiere den folgenden Code und füge ihn dort ein, wo der Rechner erscheinen soll. Der eingebettete Rechner arbeitet – wie hier – vollständig im Browser deiner Besucherinnen und Besucher; es werden keine Daten an uns übertragen.

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Quellen und weiterführende Informationen

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Zuletzt fachlich geprüft: 23.09.2026 · Alle Berechnungen laufen in deinem Browser – Eingaben werden nicht gespeichert. ·So prüfen wir unsere Rechner